Sankce za předčasné splacení hypotéky

Jak je to se sankcí za předčasné splacení hypotéky v době fixace? Je to skutečně tak zlé, jak nás média s oblibou straší? Pojďme se na celou tuto věc podívat více do detailu.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru změnila způsob stanovení náhrady za předčasné splacení úvěru na bydlení. Zákon tak obsahuje i popis postupu výpočtu, kterým se stanoví takzvané účelně vynaložené náklady, které bance vzniknou s vaší předčasnou splátkou úvěru. Banka tak má nově (od 1.9.2024) právo požadovat po vás náhradu těchto nákladů, ale nejvýše do limitu 0,25 % z objemu provedené splátky za každý načatý rok zbývající do konce sjednané fixace úrokové sazby, avšak nejvýše 1 %.

Když banka obdrží vaši předčasnou splátku, může ji dle výkladu zákona použít na poskytnutí nového úvěru. Tento nový úvěr však může banka poskytnout pouze za aktuální úrokovou sazbu na trhu a ta bude velice pravděpodobně nižší, než jakou máte aktuálně sjednanou v úvěrové smlouvě. Čím bude aktuální sazba na trhu nižší než úrok vašeho úvěru, tím vyšší bude škoda kterou banka utrpí a tím vyšší bude také náhrada za předčasnou splátku. Když bude naopak aktuální sazba na trhu vyšší než sazba splaceného úvěru, bude výše náhrady nulová.

Zásadním parametrem pro výpočet účelně vynaložených nákladů je tedy aktuální úroková sazba nového úvěru, který může v daný okamžik banka poskytnout. Podle zákona zveřejňuje ČNB průměry zápůjčních úrokových sazeb, které se pro tyto účely použijí.

Protože existuje více typů úvěrů, které se liší svými úrokovými sazbami, zveřejňuje ČNB celkem 20 referenčních sazeb pro 20 druhů úvěrů. Úvěry se rozlišují podle toho:

• kdo úvěr poskytuje (stavební spořitelna nebo jiný poskytovatel úvěru)
• jaké je zajištění úvěru (úvěry zajištěné nemovitostí – hypotéky, a úvěry bez zajištění nemovitostí)
• na jak dlouhé je období je sjednána úroková sazba (do 1 roku, nad 1rok do 3 let, nad 3 roky do 5 let, nad 5 let do 10 let a nad 10 let).

ČNB nyní začala každý měsíc zveřejňovat soubor referenčních sazeb pro následující měsíc. Referenční sazby zveřejněné v srpnu (tedy ty první, které ČNB zveřejnila 9. srpna) se použijí pro předčasné splátky úvěrů provedené v září. Za referenčním obdobím je považováno poslední období ze tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců z kterých se následně zprůměrují v té době poskytované úroky.

Co to v praxi znamená?

Z jakých údajů se bude vycházet při výpočtu poplatku:

• Nejprve je potřeba zjistit, kolik zaplatíte na úrocích za sjednanou dobu fixace (aktuální úroky)
• Pak spočítáme, kolik byste zaplatili na úrocích s referenční sazbou do konce fixace (referenční sazba)
• a nakonec tyto dvě hodnoty od sebe odečteme a dostaneme výsledek tzv. referenční gap

TIP: Pro výpočet splátkového kalendáře a tedy i úroků můžete využít tuto orientační kalkulačku.

Pokud bude referenční gap kladný, pak se na vás sankce za předčasné splacení vztahuje (to tedy platí vždy, pokud je váš aktuální úrok na smlouvě vyšší než kolik je aktuálně vyhlášená referenční sazba).

Zároveň ale platí, že tento poplatek za předčasné splacení nesmí být vyšší než 0,25% z objemu předčasné splátky za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1% z objemu a nesmíme také zapomenout na možnost, že můžete ročně uplatit mimořádnou splátku ve výši 25% sjednaného úvěrového limitu zdarma.

Ukažme si na příkladu

Máte hypotéku s těmito parametry:

*Klíč výpočtu: do konce fixace zbývá 24 splátek, tedy 2 započaté roky. Maximální výše úhrady je omezena na 0,25 % za každý započatý rok, což dělá 0,5 % z objemu. Zároveň je poplatek omezený na 1 % celkem, což se uplatní až u modelové fixace 5 a 10let. Tedy 0,5 % z 1.000.000 = 5.000 Kč. Tuto částku bude banka oprávněna požadovat.

Kdy je předčasné splacení zdarma?

• Při splacení na konci fixace, resp. během tří měsíců poté, co vám banka sdělila novou výši úrokové sazby.
• Při splacení až 25 % smluvní jistiny v době jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.
• Při prodeji nemovitosti financované tímto hypotečním úvěrem nebo sloužící jako zajištění tohoto hypotečního úvěru. Podmínkou je že od uzavření úvěru uplynuly nejméně dva roky.
• Při vypořádání společného jmění manželů opět za podmínky, že od uzavření úvěru uplynuly nejméně dva roky.
• Při plnění z pojištění určeného k zajištění splacení tohoto hypotečního úvěru.

Potřebujete úvěr refinancovat? Podívejte se, jak aktuálně vychází úrokové sazby ve srovnávací kalkulačce!