Refinancování hypotéky- smlouvy od 1.12.2016

Refinancování úvěru nebo-li splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem by mělo mít především ekonomický smysl– tedy nižší úrokovou sazbu a také minimální poplatky za předčasné ukončení stávající smlouvy. V tomto článku vám představím, jak takové refinancování funguje, jaké jsou aktuálně poplatky v jednotlivých bankách a čím se poplatky řídí a také vám ukážu jeden konkrétní příklad, kdy refinancování dává smysl.

poplatky za předčasné splacení aktualizovány 19.7.2022

Kdy se vyplatí hypotéku refinancovat?

Účelem refinancování hypotéky by mělo být správně zajištění nových, výhodnějších podmínek úvěru oproti tomu současnému. Mnohdy to také znamená nižší úrokovou sazbu ať už snížením výsledného LTV (Loan to value=hodnota zástavy vůči poskytnutému úvěru) anebo aktuální nabídkou v bankách (v době publikace článku je průměrný úrok u hypotéky do 80%LTV 1,79% bez nutnosti pojištění schopnosti splácet úvěr).

Než se rozhodnete pro refinancování, je potřeba znát:

a) úrokovou sazbu, kterou máte na své hypotéce vs. aktuální nabídku v bankách

b) počáteční LTV u současné hypotéky vs. aktuální tržní cena nemovitosti

c) jaká doba uplynula od podpisu současné úvěrové smlouvy (proč zrovna datum podpisu je důležité vysvětlím níže).

Ilustrativní příklad: Máte hypotéku, kde zbývající jistina ke splacení je 2.500.000,- (původní výše úvěru 2.619.000,-); smlouva byla podepsána v roce 2018, původní LTV bylo 80% a úroková sazba s fixací 5let je sjednána 2,39%, splatnost 30let a anutitní splátka 10.219,-;

Úspora po refinancování pak je 46.680,- Kč na úrocích a 26.316,-Kč na splátce za zbývající dobu fixace (tedy 3 roky).

Jaké podklady potřebujete k refinancování?

Refinancování úvěru je administrativně o něco jednodušší, než vyřízení úplně nového úvěru, přesto je potřeba doložit tyto podklady:

• osobní doklady všech žadatelů o úvěr s uvedením rodinného stavu (pokud rodinný stav není uveden, dokládá se navíc výpis z evidence obyvatel, který vám vystaví každý městský úřad s rozšířenou působností)
• kopie původní úvěrové smlouvy
• poslední výpis z úvěrového účtu s aktuálním zůstatkem ke splacení
• pokud refinancujete do 36. měsíců od podpisu úvěrové smlouvy, je potřeba doložit příjmy– tedy standardně potvrzení o výši pracovního příjmu nebo daňové přiznání za jeden, případně 2 zdaňovací období (nezapomeňte na doklad o úhradě/vratce daně)
• 3-6 posledních výpisů z účtu, kam vám chodí potvrzený příjem (příp. příjem z podnikání)

Kolik refinancování stojí?

Když se rozhodnete úvěr refinancovat, je potřeba brát v úvahu některé poplatky, které jsou s refinancováním spojené a to:

• poplatek za odhad– některé banky u refincování poplatek za odhad neúčtují, jiné zase ano. Cena za odhad se pohybuje v rozmezí od 2.900,- do 5.500,- podle typu nemovitosti. Online odhad (na základě fotodokumentace) se pohybuje kolem 500,- až 1.000,-
• poplatek katastrálnímu úřadu- jedná se o správní poplatek, který je hrazen přímo katastru a platí se při každém vkladu. Pokud úvěr refinancujete do jiné banky, pak poplatek zaplatíte celkem 2x- jednou při podání návrhu na vklad zástavního práva, abyste nový úvěr mohli čerpat a současnou hypotéku vyplatit a podruhé, když vám vaše předchozí banka vystaví návrh na vklad na výmaz zástavního práva. Od 1.1.2020 je správní poplatek 2.000,- za každý vklad.
• Zpracování úvěru- některé banky při refinancování účtují klientům poplatek za tzv. poskytnuní úvěru. Tento poplatek se pohybuje v rozmezí od 1.900,- do 4.900,-
• Změna bankovního účtu– s refinancováním je spojena (zpravidla) i povinnost převést platební styk do nové banky. Převod je v současnosti velmi jednoduchý – na základě vašeho souhlasu nová banka převede od předchozí banky všechny vaše trvalé příkazy na nový účet; jediné, co si musíte znovu nastavit jsou souhlasy s inkasem a oznámení změny inkasního účtu. Zpravidla je nový běžný účet zdarma, jestliže na něm uskutečníte obrat od 15tis měsíčně a nějaké tři odchozí platby.
• Poplatek za předčasné splacení a administrativní náklady banky– viz níže tabulka poplatků.

Tip: Se správným hypotečním poradcem můžete na většině těchto poplatků ušetřit!

Poplatek za předčasné splacení a administrativní náklady banky.

Standardně, pokud žádáte o předčasné splacení úvěru do dvou let od podpisu smlouvy, může banka nárokovat až všechny úroky ušlé do konce fixace. Pokud úvěr již trvá delší dobu jak dva roky, pak při předčasném splacením může banka požadovat 1% z jistiny úvěru, maximálně však 50.000 Kč. A do třetice, pokud do konce fixace zbývá jeden rok a méně, jsou maximální možné náklady snížené na 0,5% z jistiny úvěru.

Kromě výše uvedeného může banka dále požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů. Tyto náklady nejsou jednotné a každá banka k jejich výpočtu přistupuje rozdílně (některé banky počítají s pevnou- fixní částkou, některé zase počítají s cenou peněz do konce fixace nebo rozdílem ceny od podpisu úvěru do předčasného splacení nebo odečítají výnos státních dluhopisů do konce fixace, tzv. VAI- výnos alternativní investice případně násobí cenu lety do konce fixace).

Výše náhrady tzv. účelně vynaložených nákladů vám banka musí vysvětlit proč je a v jaké výši účtuje. Výše takového poplatku-náhrady však ale nesmí přesáhnout částku úroků, které byste zaplatili za dobu od předčasného splacení do konce fixace.

ČNB vydala doporučení ohledně snížení účelně vynaložených nákladů na částku v řádech stokorun. Ne však každá banka toto doporučení akceptuje.

Jak dlouho refinancování trvá?

Zpracování nové úvěrové smlouvy zpravidla trvá 2 týdny (při online odhadu) až 4 týdny (při fyzickém odhadu). Jakmile je úvěr schválený a podepsali jste jej, čeká vás splnění podmínek pro čerpání úvěru. Těmito podmínkami zpravidla jsou:

• doložení vyčíslení zůstatku ke splacení a prohlášení současného věřitele o tom, že vydá potvrzení o zániku zástavního práva k zastavované nemovitosti ihned po té, co bude úvěr splacen
• předložení pojistné smlouvy na zastavovanou nemovitosti
• uzavření zástavní smlouvy na pojistné plnění
• uzavření zástavní smlouvy na zastavovanou nemovitosti a její vklad na katastr

Jakmile je nová hypotéka vyplacená (čerpaná) a předchozí úvěr splacen, přichází na řadu splácení úvěru. První splátka úvěru je zpravidla nižší, než jaká je předepsaná v úvěrové smlouvě. Je do dané tím, kdy jste skutečně hypotéku vyčerpali a kolik dní vám od čerpání zbývá do konce kalendářního měsíce. Za toto období splácíte poměrnou část úvěru v následujícím měsíci. Až zpravidla druhý měsíc od čerpání splácíte předepsanou částku dle úvěrové smlouvy.

Zajímá vás, kolik byste mohli ušetřit na splátkách u své současné hypotéky? Napište si o nezávazný propočet.