Levné hypotéky v posledních letech přímo vybízejí k nákupu nemovitostí za účelem jejich pronájmu. Z titulu vlastnictví nemovitosti můžete mít vcelku daňově zajímavý druh zdanitelného příjmu. Navíc pronajímání nemovitosti nespadá do podnikání, pokud však nejsou společně s nájmem poskytovány i jiné služby, které mají povahu živnosti (typicky ubytovací služby AirBnB) a tedy se z příjmu neodvádí zálohy na sociální a zdravotní pojištění.
Zdanění příjmů z pronájmu umožňuje poměrně široké možnosti, co lze uplatnit do nákladů. Ve výdajích při pronajímání nemovitosti lze uplatnit např:
TIP: Uplatněním odpisů v základu daně neztrácíte nárok na osvobození daně z příjmu při jejím prodeji po daňovém testu.
Uplatnění odpisů v případě pronájmu nemovitosti je vaším legitimním právem vyplývajícím z daňového zákona. Jejich uplatněním neztrácíte nárok na osvobození od daně z přéjmu při jejím prodeji jestliže splníte tzv. daňový test (uyplynulo 5let od nabytí a nemovitost nemáte zahrnutou v obchodním majetku).
Také vyplacené odstupné (náhrada za uvolnění bytu) je výdajem a to v případě, že byt následně začnete používat pro svoje podnikání nebo pro nájem nejdéle do dvou let od uvolnění a budete ho takto využívat nejméně po dobu dalších dvou let.
Dojde-li k porušení podmínek, jste povinni zvýšit základ daně o uplatněné odstupné v tom roce, kdy podmínky pro její uplatnění byly porušeny. Za porušení podmínek se přitom nepovažuje prodej takového bytu.
TIP: vyplacené odstupné za uvolnění bytu je váš výdaj a osvobozený příjem u nájemce.
Největším výdajem při nájmu je pořizovací cena vlastní nemovitosti. Ta se promítá do výdajů prostřednictvím odpisů s tím, že pozemek se neodepisuje. Z tohoto důvodu musíte mít pořizovací cenu stavby a pozemku stanovenou zvlášť. Výdaje spojené s pořízením pozemku můžete uplatnit až při prodeji, a to do výš příjmů z prodeje. Stavby jsou zahrnuty v 5. případně 6. odpisové skupině s dobou odpisování 30 příp. 50 let. Základnou, ze které se počítá odpis stavby, je obvykle pořizovací cena nebo cena stanovená na základě znaleckého posudku. Dlouhou dobu odpisování nepatrně eliminují tzv. zrychlené odpisy nemovitosti. Po deseti letech odpisování stavby v 5. odpisové skupině je uplatněna v základu daně více než ½ ceny nemovitosti, po 15.letech pak téměř ¾ její ceny.
TIP: Pokud pronajímáte pouze část nemovitosti, lze ve výdajích uplatnit pouze poměrnou část příslušných výdajů. Kritériem může být například poměr pronajímané plochy domu k celkové ploše nemovitosti.
Co se neuzná jednorázově ve výdajích jsou nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace nemovitosti, které se zahrnují do ceny nemovitosti a odepisují se. Výjimkou jsou stavební výdaje za stavební akce do 40tis Kč ročně u jedné nemovitosti, které lze uplatnit jednorázově do výdajů.
Darování nemovitosti je v rámci rodiny osvobozené od daně z příjmů a z daně z nabytí. Nicméně nemovitosti nabytá darováním je vyloučená z daňového odepisování. Pokud byste nemovitost nabytou darováním chtěli používat k nájmu, musíte s tímto omezením počítat. Toto omezení neplatí pro případ, že byste na darem získané nemovitosti prováděli její technické zhodnocení (např. rekonstrukci, modernizaci, přístavbu) a odpisy technického zhodnocení byste tak mohli uplatnit ve výdajích obdobně jako odpis samostatného majetku. V případě, že by obdarovaný člen rodiny nemovitost prodával v době kratší, než je stanovený časový test pro osvobození příjmů z jejího prodeje, zdaňoval by rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a cenou zjištěnou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.
TIP: použití výdajových paušálů u příjmu z pronájmu je zákonem o daních z příjmů omezeno. Nejvýše lze uplatnit výdaje do částky 600tis Kč.
Omezení paušálních výdajů pro příjmy z pronájmu lze vyloučit přechodem z paušálu na skutečné výdaje. Při uplatňování paušálních výdajů je pak poplatník povinen vést vždy evidenci:
Při prokazování výdajů ve skutečné výši pak navíc:
TIP: při změně způsobu uplatňování výdajů nezapomeňte upravit základ daně za předchozí kalendářní rok (přes dodatečné daňové přiznání) obdobně jako je tomu u příjmů z podnikání.
Pokud máte příjmy z nájemného z majetku ve společném jmění manželů, je na vašem rozhodnutí, který z manželů zahrne příjmy z nájmu do svého daňového přiznání. Volba závisí na posouzení celkového daňového zatížení a může vést k daňové optimalizaci.
V případě, že v jednom roce zdaní příjmy z nájmu majetku manžel, v dalším roce může příjmy zdanit manželka. Majetek ve výlučném vlastnictví zdaňuje jen ten manžel, který vlastní tento majetek. Jako pronajímatelé obvykle zajišťujete pro nájemce dodávku služeb nakupovaných od dodavatelů (úklid, vodné a stočné, odvoz odpadu, teplo a energie). Obvykle vybíráte zálohy od nájemců na tyto služby. Platby za tyto služby zaúčtované se skutečnými výdaji od dodavatelů, nemusíte zahrnout do zdanitelných příjmů. Zdanitelným příjmem není rovněž kauce.
Při psaní tohoto textu jsem vycházela z vlastní praxe z pronájmu nemovitostí a dostupné literatury včetně zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a užitečné příručky Zcela legální daňové triky od Miloslava Hnátka (najdete v knihkupectví).
Začínajícím investorům doporučuji ve věci daní obrátit se na daňového poradce, který má praxi v oblasti daní spojených s nemovitostí.
